ABC de la transacción inmobiliaria - Lozano Vila Asociados

La finca raíz es un campo amplio y complejo. Todos quisiéramos tener fórmulas, saber cómo se puede comprar barato para vender caro, saber que comprar para poder ofrecer en arriendo y obtener una rentabilidad, saber dónde está la ganga, la oportunidad. La realidad es que «entrar o salir» son procesos complejos y que requieren no solo de intuición y conocimiento, sino en muchos casos de asesoría.

Hay quienes lo hacen por inversión, o como parte de una actividad dentro del manejo de un portafolio inmobiliario personal o familiar. Pero también hay quienes lo hacen como la inversión de su vida, la casa soñada el pequeño apartamento, la bodega para inversión, el local para recibir una renta. Hay quienes por una y otra circunstancia deben vender un inmueble a pesar de querer mantenerlo dentro de su patrimonio, muchas veces por necesidad. También hay a quienes les llegó la hora de realizar su inversión, de venderla. El activo que fue adquirido hace muchos años rentó, se valorizó y es hora de venderlo a alguien, para obtener la utilidad prevista, soñada, o simplemente el precio que dicte el mercado.

Comprar un inmueble, en cualquiera de estos escenarios es un paso importante y una operación que no es rutinaria, por el contrario, reviste una importancia trascendental.

Las partes

Suena elemental, pero en un extremo está el comprador, y en el otro el vendedor. Cualquiera de las partes puede eventualmente ser una persona jurídica, un grupo de personas, o incluso un fideicomiso. No siempre quien compra o vende es una persona de «carne y hueso» sino una entidad jurídica representada por un tercero. Surgen preguntas como la capacidad y autorización de este tercero para llevar a cabo la operación, y que tengo que analizar si soy el comprador sobre el vendedor (solvencia jurídica, patrimonial, moral). Lo más importante, la cadena de tradición del inmueble, a quien se lo compró antes, como lo obtuvo.. si el título es legítimo si los registros están en debida forma.

En repetidas oportunidades surge una persona en el medio, el corredor inmobiliario, quien por lo general cobra su comisión al vendedor, entre el 3 y el 5 por ciento de la transacción, dependiendo si el inmueble es urbano o rural. Por lo general el corredor inmobiliario, más que poner en contacto a las partes, hace las veces de un facilitador del negocio al ayudar a las partes a negociar. A esta persona le interesa que el inmueble se venda por un precio alto, pues entre más alto mayor su comisión, pero ante todo, le interesa que el negocio se de para poder cobrar su comisión.

Lamentablemente en Colombia la actividad de corretaje inmobiliario no está regulada, y tan solo se requiere de tener contactos y buena voluntad para poder llevar a cabo esta labor. Como en todos los medios, es importante no generalizar, pero es preciso tener en cuenta que así como una transacción puede estar acompañada de un excelente corredor, existen transacciones donde el corredor se convierte en un verdadero dolor de cabeza.

Recomendación : Si es usted quien vende y quiere contratar los servicios de un corredor, hágalo a través de un contrato de corretaje en el cual queden claramente consignadas las obligaciones del corredor, el alcance y limitaciones de su gestión. Hay corredores que por ganarse el negocio hacen «lo que sea», desde mostrar el inmueble, mandarlo pintar, lavar el tapete y recoger al comprador en su casa, con la mayor voluntad, pero al momento de elaborar una promesa, o colaborar con el papeleo normal del negocio parece que lo estuvieran haciendo con los pies. Repito, no estoy generalizando pero si evocando experiencias negativas, como también las he tenido positivas.

El negocio

El negocio parece sencillo : hay una cosa (un inmueble) que tiene un precio, el cual debe ser pagado por el comprador y recibido por el vendedor. Pero no, no es tan sencillo. La negociación de un inmueble es un acto solemne que requiere de Escritura Pública para su validez y de registro para su perfeccionamiento. Es un acto público del cual se puede enterar cualquier persona. El valor de la transacción nunca podrá ser inferior para efectos de derechos notariales y de registro al avalúo catastral, así como las partes tampoco pueden, en virtud de disposiciones tributarias, vender por debajo del valor comercia real, ni acordar ningún pacto privado por fuera de la escritura so pena de onerosas sanciones.

La Escritura debe ser cuidadosamente elaborada, ya que cualquier error en su contenido, descripción del inmueble, alcance de las obligaciones, forma de pago y obligaciones de las partes (para no citar sino algunos) puede resultar de manera inmediata en dificultades en el registro y más adelante en problemas con ocasión de su venta o traspaso.

El negocio de compraventa de un inmueble, por la naturaleza del bien, su cuantía, las solemnidades y el registro, se desarrolla generalmente por etapas, así :

Acuerdo de voluntades o «apretón de manos»
Firma de una promesa de compraventa, como documento vinculante y con fuerza de ley, generalmente sujeto a algunas condiciones y a un plazo (fecha cierta)
Etapa de consecución de documentos por parte del vendedor, como paz y salvos, escrituras y certificados
Consecución de financiación por parte del comprador, vista la cuantía del negocio
Reuniones periódicas para revisar avance de las obligaciones y cumplimiento de las condiciones
Firma de la Escritura
Entrega del inmueble
Registro e intercambio de documentos
Pago del saldo (por lo general cuando media una financiación de entidad financiera, ya que el pago se hace no contra escritura sino contra registro del inmueble)

El bien

Lo que se negocia es un bien raíz, un inmueble, un bien sujeto a registro, un lote, un lote con unos ladrillos, un apartamento, o una casa en un conjunto, los cuales hacen parte de una co propiedad, que a su vez tiene un reglamento. En otras oportunidades se compra una bodega ya arrendada con inquilino a bordo, un local comercial, una «suite hotelera», una finca, una casa en un conjunto campestre.

Los inmublees pueden tener vicios ocultos, en su estructura o en su cadena de tradición. Quien vende puede ser una persona maravillosa y encantadora, pero detrás de su cara y de su amabilidad está la persona que de verdad creemos que es ? Hay, o puede haber algo oculto ? Si, muchas veces, las cosas no son como las pintan.

Y pasa lo que muchas veces, pasa, por querer meterle al negocio en elemento de «la confianza», las partes se relajan, cometen errores, descuidan pasos, no revisan algunas cosas y el negocio sale mal.

Un paso previo e importante en todo negocio de finca raíz es el estudio de títulos del inmueble y el conocimiento de la contraparte, verificando sus antecedentes de solvencia, tanto moral como legal y patrimonial. Así mismo, si usted es quien vende, es muy importante que se asegure que lo que está vendiendo esté bien en todo sentido, no solo materialmente sino legalmente. Muchas veces quien vende un apartamento lo hace sobre el que le compró a un primo y por la confianza algo quedó mal en los documentos, y cuando sale a venderlo surge el problema. Son muchos los casos, con ejemplos claros que los ilustran. La experiencia también nos autoriza a llamar su atención en este sentido. De la misma forma, si usted es quien vende, asegúrese de saber y conocer exactamente quien le está comprando, cual es el origen de sus fondos y el fin último de la transacción ya que así usted no lo quiera, o peque de ingenuo o confiado, si usted termina haciendo parte de una cadena de actos para lavar dinero o facilitar la adquisición de un inmueble por parte de una persona que tiene intereses oscuros, usted puede resultar comprometido ante las autoridades.

El entorno

El entorno, el mercado, la coyuntura y la oportunidad son factores que también deben ser tenidos en cuenta la momento de negociar un inmueble. Un corredor inmobiliario hará todo lo posible porque usted haga el negocio, el vendedor hará todo lo posible por vender, y el comprador, a veces, obstinado por comprar, o creyendo haber encontrado el «Santo Grial», hará todo por que el negocio se haga. En estos casos resulta muy útil contar con la asesoría de un abogado experto, no solo en la materia y en los aspectos legales de la transacción, sino quien en su equipo y en su firma tenga la suficiente experiencia en transacciones similares en el pasado, conozca los términos, tenga los contactos y pueda en determinado momento frenar el negocio, modificar sus condiciones, o simplemente emitir una recomendación basada en elementos objetivos que redunden en beneficio del cliente.

A manera de conclusión

Un corredor inmobiliario siempre le va a ayudar a elaborar una promesa, y estará extremadamente pendiente de usted para que de el «si» final y el negocio se cierre. Usted, su contador, sus amigos y conocidos habrán podido hacer negocios similares en el pasado y contarán con algo de experiencia. En la notaría, como parte del servicio por el que pagan les harán «el favor» de ayudarles con la minuta y revisión del negocio, pero lo que nunca recibirá de manera desinteresada, profesional y con elementos de valor agregado es una asesoría basada en el conocimiento y la experiencia que permita defender y salvaguardar sus intereses, evitarle dolores de cabeza a futuro y tener plena certeza sobre la validez y firmeza de su negocio. Estas asesorías en muchos casos (no en todos !) terminan pagándose solas por descuentos, beneficios, plazos y otros elementos muchas veces imperceptibles que se logran con el apoyo del asesor legal.

En su próxima transacción inmobilaria piense como asesorarse en debida forma, no se va a arrepentir.